이계정, 부동산 신탁등기의 대항력과 개선 방안(2025)
<국문초록>
본 논문에서는 신탁등기의 대항력의 문제, 현재의 신탁등기방식의 문제점과 개선 방안, 유언대용신탁에서 사후수익자 정보 공시의 타당성에 관하여 다루면서 필자의 제안을 종합한 부동산등기법 개정안을 제시하였다. 본 논문의논의를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 신탁원부의 대항력을 인정할 법률적 근거가 없다는 점, 신탁원부의 대항력을 인정하게 되면 신탁원부가 수탁자의 책임을 회피하는 수단으로 악용될수 있고 대항력의 인정 범위를 획정할 수 없다는 점에서 신탁원부의 대항력을인정하여서는 아니 된다. 따라서 구 신탁법하에서 신탁원부의 대항력을 인정한 판례는 타당하지 않고, 개정 신탁법하에서 신탁원부의 대항력을 부인한 판례는 타당하다.
둘째, 현재 신탁원부 표지 다음에 신탁계약서를 스캔하여 결합하는 방식으로 신탁등기가 이루어지고 있는바, 이러한 신탁등기방식은 등기관이 작성하지않은 신탁계약서를 신탁원부로 탈바꿈하는 방식이어서 부동산등기법에 반하고, 편철된 계약서를 등기의 일부로 보는 방식이므로 우리의 등기법 질서에 어긋나며, 등기의 공시적 기능을 현저히 해하므로 개선 방안이 논해져야 한다.이를 위해 등기관이 직접 작성하고 한정된 사항만을 기재하는 신탁정보목록을통한 신탁등기가 마쳐져야 한다.
셋째, 현재 유언대용신탁을 설정하는 경우 신탁원부를 통해 사후수익자의 정보를 누구나 열람할 수 있도록 되어 있는바, 유언과 달리 유언대용신탁에 있어서 사후수익자 정보가 공개되도록 하는 것은 유언자와 사후수익자의 프라이버시권을 침해한다. 따라서 사후수익자 정보가 공시되지 않도록 부동산등기법이 개정되어야 한다.
<주제어>
신탁등기, 신탁원부, 신탁정보목록, 신탁등기의 대항력, 등기법 질서, 유언대용신탁, 사후수익자, 프라이버시권
<Abstract>
This paper addressed the legal issues concerning the opposability of the trust registration in real estate, identified the problems in the current trust registration method, and evaluated the legitimacy of disclosing the information of the beneficiary who becomes entitled to the trust property after the death of the trustor in a will-substitute trust. Based on these analyses, the paper proposed revisions to the Real Estate Registration Act. This paper can be summarized as follows.
First, there is no statutory basis for recognizing the opposability of the trust ledger. Granting such opposability could lead to its misuse as a means for trustees to evade liability and would create uncertainty in defining the scope of the opposability. Accordingly, court decisions that upheld the opposability of the trust ledger under the former Trust Act are inappropriate, while a recent court decision that denied such opposability under the amended Trust Act is well-founded.
Second, under the current system, trust registration is carried out by appending a scanned copy of the trust agreement to the cover page of the trust ledger. This method transforms a privately drafted trust agreement into an official registration document, which contravenes the Real Estate Registration Act. Morveover, it treats the appended contract as part of the official registry, undermining the structural principles of Korea’s registration system and significantly impairing its function of public notice. As a corrective measure, I maintain that trust registration should instead be completed through a trust information form, prepared directly by the registrar and limited to essential information of the trust.
Third, in the case of will-substitute trusts, the current practice allows public access to the information of the beneficiary who becomes entitled to the trust property after the death of the trustor(hereinafter “the beneficiary”). Unlike a will, the disclosure of such information can be said to infringe upon the privacy of both the settlor and the beneficiary. Therefore, the Real Estate Registration Act should be revised to prevent public disclosure of beneficiary information.
<Keywords>
real estate trust registration, trust ledger, trust information form, opposability of the real estate trust registration, structural principles of korea’s registration system, will-substitute trust, beneficiary who becomes entitled to the trust property after the death of the trustor, privacy
이계정, 부동산 신탁등기의 대항력과 개선 방안(2025)
<국문초록>
본 논문에서는 신탁등기의 대항력의 문제, 현재의 신탁등기방식의 문제점과 개선 방안, 유언대용신탁에서 사후수익자 정보 공시의 타당성에 관하여 다루면서 필자의 제안을 종합한 부동산등기법 개정안을 제시하였다. 본 논문의논의를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 신탁원부의 대항력을 인정할 법률적 근거가 없다는 점, 신탁원부의 대항력을 인정하게 되면 신탁원부가 수탁자의 책임을 회피하는 수단으로 악용될수 있고 대항력의 인정 범위를 획정할 수 없다는 점에서 신탁원부의 대항력을인정하여서는 아니 된다. 따라서 구 신탁법하에서 신탁원부의 대항력을 인정한 판례는 타당하지 않고, 개정 신탁법하에서 신탁원부의 대항력을 부인한 판례는 타당하다.
둘째, 현재 신탁원부 표지 다음에 신탁계약서를 스캔하여 결합하는 방식으로 신탁등기가 이루어지고 있는바, 이러한 신탁등기방식은 등기관이 작성하지않은 신탁계약서를 신탁원부로 탈바꿈하는 방식이어서 부동산등기법에 반하고, 편철된 계약서를 등기의 일부로 보는 방식이므로 우리의 등기법 질서에 어긋나며, 등기의 공시적 기능을 현저히 해하므로 개선 방안이 논해져야 한다.이를 위해 등기관이 직접 작성하고 한정된 사항만을 기재하는 신탁정보목록을통한 신탁등기가 마쳐져야 한다.
셋째, 현재 유언대용신탁을 설정하는 경우 신탁원부를 통해 사후수익자의 정보를 누구나 열람할 수 있도록 되어 있는바, 유언과 달리 유언대용신탁에 있어서 사후수익자 정보가 공개되도록 하는 것은 유언자와 사후수익자의 프라이버시권을 침해한다. 따라서 사후수익자 정보가 공시되지 않도록 부동산등기법이 개정되어야 한다.
<주제어>
신탁등기, 신탁원부, 신탁정보목록, 신탁등기의 대항력, 등기법 질서, 유언대용신탁, 사후수익자, 프라이버시권
<Abstract>
This paper addressed the legal issues concerning the opposability of the trust registration in real estate, identified the problems in the current trust registration method, and evaluated the legitimacy of disclosing the information of the beneficiary who becomes entitled to the trust property after the death of the trustor in a will-substitute trust. Based on these analyses, the paper proposed revisions to the Real Estate Registration Act. This paper can be summarized as follows.
First, there is no statutory basis for recognizing the opposability of the trust ledger. Granting such opposability could lead to its misuse as a means for trustees to evade liability and would create uncertainty in defining the scope of the opposability. Accordingly, court decisions that upheld the opposability of the trust ledger under the former Trust Act are inappropriate, while a recent court decision that denied such opposability under the amended Trust Act is well-founded.
Second, under the current system, trust registration is carried out by appending a scanned copy of the trust agreement to the cover page of the trust ledger. This method transforms a privately drafted trust agreement into an official registration document, which contravenes the Real Estate Registration Act. Morveover, it treats the appended contract as part of the official registry, undermining the structural principles of Korea’s registration system and significantly impairing its function of public notice. As a corrective measure, I maintain that trust registration should instead be completed through a trust information form, prepared directly by the registrar and limited to essential information of the trust.
Third, in the case of will-substitute trusts, the current practice allows public access to the information of the beneficiary who becomes entitled to the trust property after the death of the trustor(hereinafter “the beneficiary”). Unlike a will, the disclosure of such information can be said to infringe upon the privacy of both the settlor and the beneficiary. Therefore, the Real Estate Registration Act should be revised to prevent public disclosure of beneficiary information.
<Keywords>
real estate trust registration, trust ledger, trust information form, opposability of the real estate trust registration, structural principles of korea’s registration system, will-substitute trust, beneficiary who becomes entitled to the trust property after the death of the trustor, privacy